Wat is een “nieuwbouwwoning”?

Een woning is nieuw wanneer deze niet later dan 31 december van het 2e jaar volgend op het jaar waarin deze voor het eerst is bewoond of gebruikt, is verkocht. Bijvoorbeeld, een woning die voor het eerst bewoond wordt in 2023 is nieuw tot en met 31 december 2025. Meer informatie op de website van FOD Financiën..

Moet er ook btw worden betaald op de grond?

Sinds 1 januari 2011 is de verkoop van een nieuwbouwwoning volledig onderworpen aan btw. Dit betekent dat er niet alleen btw moet worden betaald op de verkoop van het gebouw, maar ook op de verkoop van de aangrenzende grond. In principe geldt hier het standaard btw-tarief van 21%.
Met andere woorden, de verkoop van een stuk grond (met een nieuw gebouw) is niet langer onderworpen aan registratierechten, maar wel aan btw. Hiervoor moet aan de volgende drie voorwaarden worden voldaan:

• het is toegestaan om op de grond te bouwen en het gebouw dat gebouwd wordt, wordt met btw belast verkocht
• de grond en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht
• de grond en het gebouw worden gelijktijdig verkocht.

Als aan deze drie voorwaarden niet gezamenlijk wordt voldaan, moet u registratierechten betalen voor de aankoop van de grond. Voor de aankoop van grond in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of het Waalse Gewest betaalt u registratierechten van 12,5% (10% in het Vlaamse Gewest).

Nieuwbouw, nog te bouwen of in aanbouw

Verkoop onderworpen aan btw is enkel mogelijk voor gebouwen in aanbouw en nieuwbouw. Voor gebouwen in aanbouw is het volkomen logisch dat de koper btw betaalt: hij betaalt registratierechten op de waarde van de grond wanneer hij deze koopt en betaalt btw aan de aannemer naarmate de werkzaamheden vorderen. De wet heeft een vergelijkbaar systeem ingesteld voor gebouwen in aanbouw of gebouwen die al zijn gebouwd maar nieuw zijn. Voor een nieuw gebouw, zoals hierboven uitgelegd, moet de verkoop plaatsvinden uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik is genomen.
Het BTW-regime kan van toepassing zijn op de verkoop van zowel huizen als appartementen. In het laatste geval kan het onderscheid tussen de verkoopprijs van de gebouwen en de grond moeilijker vast te stellen zijn, maar de regels zijn identiek: het registratierecht wordt berekend op het onverdeelde aandeel van de grond, en de btw op de waarde van de gebouwen.
Er moet ook worden opgemerkt dat wanneer een nieuwe woning wordt doorverkocht, de verkoper soms kan vragen om btw toe te passen.

Startende kopers (toekomstige verkopers) moeten een verzoek indienen bij de btw-autoriteiten voor occasionele btw-plichtigheid. Ze moeten eerst een verklaring in tweevoud indienen bij hun lokale btw-kantoor, waarin ze aangeven dat ze van plan zijn om de verkoop btwplichtig te maken. Vervolgens krijgen ze een speciaal btw-registratienummer.

Vervolgens moeten ze op hun beurt de koper duidelijk informeren over hun voornemen om de verkoop onder dit systeem te laten vallen, door middel van een verklaring die wordt opgenomen in het eerste document dat ze ondertekenen (meestal de voorlopige koopovereenkomst). Aangezien het btw-tarief hoger is dan dat van het registratierecht, is het zinvol dat de koper wordt geïnformeerd over de extra belastingkosten van de transactie voordat hij zich eraan verbindt. In dit document moeten ze ook de prijs verdelen tussen het deel van de prijs dat betrekking heeft op de grond en het deel dat betrekking heeft op de gebouwen.

Het gebouw moet ook de status van nieuwbouw hebben behouden.

De doorverkoop moet plaatsvinden ten laatste op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin het gebouw voor het eerst in gebruik genomen of gebruikt werd (en niet meer op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar waarin de bedrijfsvoorheffing voor het eerst geheven werd, zoals vroeger het geval was).

Vanaf dat moment zullen verkopers de btw die ze zelf op hun aankoop hebben betaald, kunnen aftrekken van de belasting die door de koper wordt betaald. Ze zullen ook aanspraak kunnen maken op een gedeeltelijke terugbetaling van het registratierecht dat ze hebben betaald over de waarde van de grond als de doorverkoop minder dan twee jaar na de aankoop plaatsvindt.

Natuurlijk moeten verkopers de belasting die ze van hun koper hebben ontvangen aan de overheid betalen. Als ze dit niet doen binnen de voorgeschreven termijn, moeten ze de belasting betalen, een boete die gelijk kan zijn aan twee keer de belasting, en maandelijkse rente op achterstallige betalingen.

Al het bovenstaande geldt voor iedereen die een nieuw huis wil doorverkopen, maar ook voor iedereen die een nieuw appartement wil doorverkopen.

Verlaagd btw-tarief van 6%

Wanneer u uw woning renoveert, kunt u genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% dat van toepassing is op bepaalde renovatiewerkzaamheden, op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• Uw woning is meer dan 10 jaar oud (10 jaar sinds 1 januari 2016, tegenover 5 jaar vroeger)
• Uw woning wordt uitsluitend gebruikt als privéwoning, of slechts een bijkomend deel wordt gebruikt voor de uitoefening van uw beroep
• De werken (verbouwing, renovatie, renovatie, verbetering, herstelling, onderhoud, enz.) worden rechtstreeks aan u, de “eindconsument” (bv. eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, enz.) gefactureerd.