Qu’est-ce qu’une habitation « neuve » ?
Une habitation est neuve lorsqu’elle est cédée au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation. Exemple : une habitation qui a été occupée pour la première fois en 2023 est neuve jusqu’au 31 décembre 2025 inclus. Plus d’infos sur le site du SPF Finances.
Devez-vous également payer la TVA pour le terrain ?
Depuis le 1er janvier 2011, la vente d’un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA. Cela signifie que la TVA est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant. En principe, le taux normal de TVA de 21 % est ici d’application.
En d’autres termes, la vente d’un terrain (avec un bâtiment neuf) n’est plus soumise aux droits d’enregistrement mais est soumise à la TVA. Pour ce faire, les trois conditions suivantes doivent être remplies :
- il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui est construit est vendu avec TVA
- le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne
- le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément
S’il n’est pas conjointement satisfait à ces trois conditions, vous payerez alors les droits d’enregistrement pour l’achat du terrain. Pour l’achat d’un terrain dans la Région de Bruxelles-Capitale ou en Région wallonne, vous payerez des droits d’enregistrement de 12,5 % (10% en Région flamande).
Immeubles neufs, à construire ou en cours de construction
Le régime de vente avec application de la T.V.A. n’est possible que pour les bâtiments à construire, ou en cours de construction, et les bâtiments neufs. Pour les bâtiments à construire, il est tout à fait logique que l’acquéreur paie la T.V.A.: il paie le droit d’enregistrement sur la valeur de son terrain, au moment où il l’achète, et il paie la T.V.A. à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour les bâtiments en cours de construction ou les bâtiments construits, mais neufs, la loi a voulu établir un régime semblable. Pour un bâtiment neuf, comme expliqué plus haut, la vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.
Le régime de la TVA peut s’appliquer aussi bien aux ventes de maisons que d’appartements. Dans ce dernier cas, la distinction entre le prix de vente des constructions et du terrain sera peut-être plus difficile à établir, mais les règles sont identiques : le droit d’enregistrement sera calculé sur les quotités indivises du terrain, et la TVA sur la valeur des constructions.
Il faut également souligner qu’en cas de revente d’un bien neuf, le vendeur peut, parfois, demander l’application de la TVA.
Tout d’abord, les primo acquéreurs (futurs vendeurs) devront demander à l’administration de la T.V.A. un assujettissement occasionnel. Ils devront d’abord déposer au bureau de la T.V.A. de leur domicile une déclaration en double exemplaire, dans laquelle ils manifestent leur intention de réaliser la vente avec application de la T.V.A. Ils recevront ensuite un numéro spécial d’assujettissement.
Ensuite, ils devront à leur tour, clairement informer l’acquéreur sur leur intention d’effectuer la vente sous ce régime, par une mention insérée dans le premier document qu’ils signeront (généralement le compromis). Le taux de la T.V.A. étant plus important que celui du droit d’enregistrement, il est logique que l’acquéreur soit informé sur le surcoût fiscal de l’opération avant de s’engager. Dans ce document, ils devront également diviser le prix entre la partie du prix relative au terrain et la partie du prix relative aux constructions.
Il faut également que le bâtiment ait conservé le statut d’immeuble neuf
La revente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment (et non plus le 31 décembre de l’année qui suit celle au cours de laquelle le précompte immobilier a été enrôlé pour la première fois, comme c’était le cas auparavant).
Dès ce moment, les vendeurs pourront déduire de la taxe payée par l’acquéreur la T.V.A. qu’ils ont eux-mêmes payée lors de leur acquisition. Ils pourront également demander la restitution partielle du droit d’enregistrement payé sur la valeur du terrain si la revente a lieu moins de deux ans après leur acquisition.
Bien entendu, les vendeurs devront payer à l’administration la taxe qu’ils auront reçue de leur acquéreur. S’ils omettent de le faire dans les délais prescrits, ils devront payer la taxe, une amende qui peut être égale à deux fois la taxe, et un intérêt de retard calculé par mois.
Tout ce qui précède vaut pour tous ceux qui désirent revendre une maison neuve, mais aussi pour ceux qui désirent revendre un appartement neuf.
Taux réduit de TVA de 6%
Lorsque vous rénovez votre habitation, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit de TVA de 6% applicable à certains travaux de rénovation, pour autant que les conditions suivantes soient remplies :
- Votre habitation a plus de 10 ans (10 ans depuis le 1er janvier 2016, contre 5 ans auparavant)
- Votre habitation est utilisée uniquement comme habitation privée ou seulement une partie accessoire est utilisée pour exercer votre profession
- Les travaux (transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation, entretien, etc.) sont facturés directement à vous, le « consommateur final » (par exemple, propriétaire, usufruitier, locataire…)