Cette question nous est souvent posée. Bien entendu, nous respectons la volonté de notre client qui peut-être se sentira plus « à l’aise » en ne contractant pas de crédit et jouissant ainsi pleinement du loyer de son bien immobilier. Toutefois, nous attirons aussi son attention sur l’intérêt évident de s’endetter raisonnablement en souscrivant un prêt hypothécaire. Ce faisant, il bénéficiera d’avantages fiscaux évidents et d’une plus-value beaucoup plus attractive.
Détaillons ici les différents points et prenons deux exemples :
Mr et Mme Dupont achètent un bien de 200.000 € hors frais d’acquisition. Considérons un taux moyen à 20% (TVA droits d’enregistrement, notaires,…).
Le prix «acte en main» de l’appartement est donc de 240.000 € TTC. Mr et Mme Dupont décident de payer leur investissement sur fonds propres. En gestionnaires prudents, ils souhaitent ne pas faire de crédit pour l’acquisition de ce bien.
Considérons une plus-value moyenne de 3% par an pendant 15 ans. Soit 200.000€ (prix d’achat) X 1,03 15 = 312.000 €.
Sans financement, en revendant leur appartement après 15 ans, M. et Mme Dupont pourront obtenir une plus-value de 72.000€
(soit 30% sur les 240.000€ investis lors de l’acquisition).
Mr. et Mme Janssens achètent le même bien mais décident de financer leur acquisition. Ils souhaitent que le revenu locatif couvre le remboursement hypothécaire et les charges du propriétaire. Estimant un loyer de 900 € /mois, ils décident de ne pas rembourser plus de 750 €/mois pour un crédit. Ils emprunteront 130.000 € sur 15 ans et payeront le solde du prix sur fonds propres. Soit un capital investi de 110.000 €.
Ils ont investi 110.000€ et pourront revendre dans 15 ans leur bien pour un prix de 312.000 €. Soit 202.000 € de plus-value par rapport au capital investi.
Avec financement, en revendant leur appartement au bout de 15 ans, M et Mme Janssens pourront obtenir une plus-value de 202.000 € soit 183% par rapport aux fonds propres investis . Ils bénéficieront en outre des avantages fiscaux liés à ce crédit immunisant la taxation relative à ces revenus locatifs.
